Описание процесса оценки объекта оценки

· Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка земельных участков, расположенных в Московской области. Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 3 земельных участка.

Обоснование выбора аналогов

При оценке стоимости права собственности на земельные участки в рамках затратного подхода в качестве объектов аналогов необходимо использовать земельные участки с аналогичным ННЭИ.

Критерии отбора объектов аналогов в данном случае следующие:

· Назначение в соответствии с ННЭИ (производственно-складское назначение);

· Сопоставимая площадь;

· Сопоставимое местоположение;

· Наличие коммуникаций.

Объяснение вносимых поправок

Порядок внесения поправок следующий: местоположение, площадь участка, целевое назначение, наличие/отсутствие коммуникаций, факторы, изменяющие стоимость земельного участка.

Статус. Корректировка учитывает разницу между ценами предложения и продажи и отражает максимально возможную скидку к цене предложения участка, которая может быть достигнута (получена) в ходе ведения переговоров между продавцом и покупателем; как правило, ее значение колеблется в диапазоне от 5% до 10%. Величина ее также зависит от развитости рынка аналогичных с оцениваемым объектов недвижимости в регионе: чем рынок развитее, тем скидка к цене предложения меньше. В нашем случае мы полагаем, что рынок продажи земель под производственные цели в Московской области достаточно развит, поэтому к ценам всех помещений-аналогов мы решили применить корректировку в размере 0,95.

Целевое назначение. Земельные участи имеют юридически разрешенное использование. В данном случае все земельные участки предназначены под промышленную застройку. Корректировка не требуется.

Инженерные сети. Поправки вводятся на наличие или отсутствие коммуникаций, а также на их расположение на участке или непосредственно близ него, то есть на возможность подключения к коммуникациям. Очевидно, что отсутствие вблизи участка коммуникаций требует дополнительных затрат (инвестиций) на их прокладку, данный факт снижает стоимость земли, его коммерческую привлекательность. Корректировка на коммуникации рассчитывается на основе данных о парных продажах. В данном случае поправка не требуется, так как все объекты приблизительно в равной степени обеспечены коммуникациями.

Площадь. Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка.

Эта зависимость отражена на графике, представленном ниже:

Характеристика объектов-аналогов представлена в таблице ниже:

Характеристика/показатель	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Объект
Описание объектов
Источник информации	www.realto.ru, тел. (495) 767-14-54	www.osan.ru, тел. 8-926-130-67-24	www.roszem.ru, тел. 8-916-330-20-76	-
Наименование объекта-аналога	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок
Сегмент рынка	вторичный земельный рынок	вторичный земельный рынок	вторичный земельный рынок	вторичный земельный рынок
Рыночная стоимость, $, руб.	$6 732 450 208 672 288	$8 500 000 263 457 500	$8 700 000 269 656 500	-
Рыночная стоимость, $/га, руб./га	$1 346 490 41 734 458	$1 307 692 40 531 913	$1 242 857 38 522 353	-
Анализ условий сделки
Тип сделки	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта
Корректировка	1	1	1	-
Условия финансирования	денежн. средства	денежн. средства	денежн. средства	денежн. средства
Корректировка	1	1	1	-
Условия платежа	типичные	типичные	типичные	типичные
Корректировка	1	1	1	-
Рыночные условия	1 кв. 2009 г.	1 кв. 2009 г.	1 кв. 2009 г.	1 кв. 2009 г.
Корректировка	1	1	1	-
Объект сделки	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок
Корректировка	1	1	1	-
Передаваемые права	право долгосрочной аренды	право долгосрочной аренды	право долгосрочной аренды	право долгосрочной аренды
Корректировка	1	1	1	-
Статус	выставлен на продажу c торгом	выставлен на продажу c торгом	выставлен на продажу c торгом	-
Корректировка	0,95	0,95	0,95	-
Сводная корректировка	0,95	0,95	0,95	-
Анализ местоположения и ближайшего окружения
Местоположение (адрес)	Московская область, д. Елино	г. Зеленоград	г. Сходня	г. Зеленоград, просп. Панфилова, д.7
Ближайшее шоссе	Ленинградское	Ленинградское	Ленинградское	Ленинградское
Удаленность от МКАД, км	15	15	13	15
Корректировка	1	1	1,12	-
Инфраструктура местоположения	развитая	развитая	развитая	развитая
Корректировка	1	1	1	-
Подъездные пути	удобные	удобные	удобные	удобные
Корректировка	1	1	1	-
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка	1	1	1	-
Сводная корректировка	1	1	1,12	-
Анализ качественных характеристик
Целевое использование	под производственные цели	под производственно-складской комплекс	под производственно-складской комплекс	под производственные цели
Корректировка	1	1	1	-
Разрешение на новое строительство (согл. комплект документации, проект нового стр-ва)	нет	нет	нет	нет
Корректировка	1	1	1	-
Особенности территории (негативные факторы на участке: заболоч., мягк. грунт и т.п., либо повышающие инв. привл-ть объекта)	нет	нет	нет	нет
Корректировка	1	1	1	-
Рельеф участка/форма	относит. ровный/прав.	относит. ровный/прав.	относит. ровный/прав.	относит. ровный/прав.
Корректировка	1	1	1	-
Обременения, строения под снос	нет	нет	нет	нет
Корректировка	1	1	1	-
Общая площадь, га	5	6,5	7	8,55
Корректировка	0,95	0,97	0,98	-
Сети, коммуникации, инж. оборуд. (наличие, возможность подключения, разм. относительно участка)	подведены	подведены	подведены	подведены
Корректировка	1	1	1	-
Сводная корректировка	0,95	0,97	0,98	-
Итоговый расчет
Итоговая относительная корректировка	0,9025	0,9215	1,04272	-
Скорректированная стоимость 1 га, $	1 346 490*0,9025 = 1215207	1 307 692*0,9215 = 1205038	1242857*1,04272 = 1295952	-
Средняя стоимость 1 га земельного участка , $	(1 215 207+1 205 038+1 295 952)/3 = 1 238 732
Стоимость земельного участка, $	1 238 732*8,55 = 10 591 159
Стоимость земельного участка, руб.	10 591 159 *30,995= 328 272 937= 329 000 000

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Публикации и заметки

Акционерное общество как форма организации крупного производства
В результате осуществления в последние годы широкого комплекса мер по разгосударствлению и приватизации в России произошли значительные изменения в отношениях собственности и организационно-правовых формах коммерческой деятельности. Нынешнюю ситуацию характеризуют: -преодоление монопол ...

Главное меню

Антиинфляция

Дальнейшее продвижение по пути реформ неразрывно связано с решением проблемы снижения темпов инфляции через нахождение наиболее эффективных мер влияния на данный процесс.

Чмтать...

Теория отраслевых рынков

Теория отраслевых рынков концентрируется на анализе организации продвижения благ и услуг как товаров, обеспечивающей реализацию субъективных целей предпринимателей и потребителей и эффективность экономики в целом.

Экономика