Описание процесса оценки объекта оценки

Расчет корректировки на удаленность от МКАД методом парных продаж:

ОПИСАНИЕ

ПАРАМЕТР

ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ, 1 м2

Адрес: г. Сходня Количество комнат: 1 Площадь общая: 40 м² Площадь жилая: 20 м² Площадь кухни: 10 м² Этаж: 8/14 Балкон: 1 Лифт: есть Мусоропровод: есть Ремонт: сделан ремонт Телефон: есть Источник: <http://www.realto.ru> Удаленность от МКАД93 750

Адрес: г. Зеленоград Количество комнат: 1 Площадь общая: 40 м² Площадь жилая: 18 м² Площадь кухни: 9 м² Этаж: 8/14 Балкон: 1 Лифт: есть Мусоропровод: есть Ремонт: сделан ремонт Телефон: есть Источник: www.kvartiranew.ru <http://www.kvartiranew.ru> Удаленность от МКАД105 000

К = 105 000/93 750 = 1,12

Расчет корректировки на общую площадь:

где:

КS - коэффициент поправки;

S - площадь земельного участка, соток, тогда:

К1 = 1,8359*5-0,0853 = 1,6

К2 = 1,8359*6,5-0,0853 = 1,56

К3 = 1,8359*7-0,0853 = 1,55

Коц.об.= 1,8359*8,55-0,0853 = 1,52

Расчет корректировки:

Аналог 1: 1,52/1,6 = 0,95

Аналог 2: 1,52/1,56 = 0,97

Аналог 3: 1,52/1,55 = 0,98

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж, равна: 329 000 000 рублей

· Расчет стоимости объекта оценки методом выделения

Для определения стоимости земельного участка методом выделения необходимо воспользоваться информацией, представленной в Приложении 1 «Расчет стоимости замещения улучшений в рамках затратного подхода» и Приложении 2 «Расчет стоимости имущественного комплекса в рамках сравнительного подхода».

Из приложения 1 стоимость равна 219 626 436р. (VB )

Из приложения 2 стоимость равна 997 954 734р. (VRE)

VL = VRE - VB , тогда:

VL = 997 954 734 - 219 626 436 = 778 328 298р = 779 000 000р

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом выделения, равна: 779 000 000 рублей

· Расчет стоимости объекта оценки методом остатка для земли:

Для определения стоимости земельного участка методом остатка для земли необходимо воспользоваться информацией, представленной в Приложении 3 «Расчет стоимости имущественного комплекса в рамках доходного подхода» и самостоятельно определенными ставками капитализации для земельного участка и для зданий, сооружений.

VL = ( NOI - (VB*RB) )/ RL

VB = 219 626 436руб.

NOI = 4 091 898*30,668 = 125 490 328руб.

Rreal estate = RL * L + RB * B , где:

Rreal estate - ставка капитализации для единого объекта недвижимости;

L=(1- B )- доля земельного участка в едином объекте недвижимости;

B- доля улучшений в едином объекте недвижимости;

RB - ставка капитализации для улучшений;

RL - ставка капитализации улучшений земли;

∆ - норма возврата капитала для улучшений;

В = 219 626 436 / 997 954 734 = 0,22 = 22%, тогда

L = 1 - 0,22 = 0, 78 = 78%

Расчет ставки капитализации методом Инвуда:

∆ = =

n = 10 лет (предположим , ремонт может потребоваться через 10 лет)

∆ = 0, 046

re = rf + r1 + r2 + r3 = 0,0735+0,038+0,0348+0,02= 0,1663 , где:- безрисковая ставка дохода = 0,0735 (7,35%);

r1 - премия за риск вложения в земельный участок = 0,048 (3,8%);

r2 - премия за низкую ликвидность земельного участка = 0,0358 (3,58%);

r3 - премия за инвестиционный менеджмент = 0,02(2%).

RL = Rreal estate ± ∆ * B = 0,1663 - 0,046*0,22 = 0,1663 - 0,01012 = 0,1562= RL ± ∆ = 0,1562 - 0,046 = 0,1102

VL = ( NOI - (VB*RB) )/ RL = (125 490 328-( 219 626 436*0,1102))/ 0,1562 =101 287 495/0,1564= 648 447 471

· В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям федерального займа (ОФЗ) или еврооблигациям. В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках. Наиболее часто обычно используют ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам.

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Публикации и заметки

Издержки обращения предприятия торговли характеристика и планирование в современных условиях (на материалах ООО Сонет)
Деятельность торгового предприятия может быть успешной лишь при условии рационального расходования средств на ее осуществление. Чтобы принимать верные решения, обеспечивающие максимальное повышение прибыли, рентабельности, устойчивости предприятия на рынке необходима полная и достоверная инфор ...

Главное меню

Антиинфляция

Антиинфляция

Дальнейшее продвижение по пути реформ неразрывно связано с решением проблемы снижения темпов инфляции через нахождение наиболее эффективных мер влияния на данный процесс.

Чмтать...

Теория  отраслевых рынков

Теория отраслевых рынков концентрируется на анализе организации продвижения благ и услуг как товаров, обеспечивающей реализацию субъективных целей предпринимателей и потребителей и эффективность экономики в целом.

Экономика

website template image website template image website template image website template image website template image website template image