Описание процесса оценки объекта оценки

Расчет корректировки на удаленность от МКАД методом парных продаж:

ОПИСАНИЕ

ПАРАМЕТР

ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ, 1 м2

Адрес: г. Сходня Количество комнат: 1 Площадь общая: 40 м² Площадь жилая: 20 м² Площадь кухни: 10 м² Этаж: 8/14 Балкон: 1 Лифт: есть Мусоропровод: есть Ремонт: сделан ремонт Телефон: есть Источник: <http://www.realto.ru> Удаленность от МКАД93 750

Адрес: г. Зеленоград Количество комнат: 1 Площадь общая: 40 м² Площадь жилая: 18 м² Площадь кухни: 9 м² Этаж: 8/14 Балкон: 1 Лифт: есть Мусоропровод: есть Ремонт: сделан ремонт Телефон: есть Источник: www.kvartiranew.ru <http://www.kvartiranew.ru> Удаленность от МКАД105 000

К = 105 000/93 750 = 1,12

Расчет корректировки на общую площадь:

где:

КS - коэффициент поправки;

S - площадь земельного участка, соток, тогда:

К1 = 1,8359*5-0,0853 = 1,6

К2 = 1,8359*6,5-0,0853 = 1,56

К3 = 1,8359*7-0,0853 = 1,55

Коц.об.= 1,8359*8,55-0,0853 = 1,52

Расчет корректировки:

Аналог 1: 1,52/1,6 = 0,95

Аналог 2: 1,52/1,56 = 0,97

Аналог 3: 1,52/1,55 = 0,98

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж, равна: 329 000 000 рублей

· Расчет стоимости объекта оценки методом выделения

Для определения стоимости земельного участка методом выделения необходимо воспользоваться информацией, представленной в Приложении 1 «Расчет стоимости замещения улучшений в рамках затратного подхода» и Приложении 2 «Расчет стоимости имущественного комплекса в рамках сравнительного подхода».

Из приложения 1 стоимость равна 219 626 436р. (VB )

Из приложения 2 стоимость равна 997 954 734р. (VRE)

VL = VRE - VB , тогда:

VL = 997 954 734 - 219 626 436 = 778 328 298р = 779 000 000р

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом выделения, равна: 779 000 000 рублей

· Расчет стоимости объекта оценки методом остатка для земли:

Для определения стоимости земельного участка методом остатка для земли необходимо воспользоваться информацией, представленной в Приложении 3 «Расчет стоимости имущественного комплекса в рамках доходного подхода» и самостоятельно определенными ставками капитализации для земельного участка и для зданий, сооружений.

VL = ( NOI - (VB*RB) )/ RL

VB = 219 626 436руб.

NOI = 4 091 898*30,668 = 125 490 328руб.

Rreal estate = RL * L + RB * B , где:

Rreal estate - ставка капитализации для единого объекта недвижимости;

L=(1- B )- доля земельного участка в едином объекте недвижимости;

B- доля улучшений в едином объекте недвижимости;

RB - ставка капитализации для улучшений;

RL - ставка капитализации улучшений земли;

∆ - норма возврата капитала для улучшений;

В = 219 626 436 / 997 954 734 = 0,22 = 22%, тогда

L = 1 - 0,22 = 0, 78 = 78%

Расчет ставки капитализации методом Инвуда:

∆ = =

n = 10 лет (предположим , ремонт может потребоваться через 10 лет)

∆ = 0, 046

re = rf + r1 + r2 + r3 = 0,0735+0,038+0,0348+0,02= 0,1663 , где:- безрисковая ставка дохода = 0,0735 (7,35%);

r1 - премия за риск вложения в земельный участок = 0,048 (3,8%);

r2 - премия за низкую ликвидность земельного участка = 0,0358 (3,58%);

r3 - премия за инвестиционный менеджмент = 0,02(2%).

RL = Rreal estate ± ∆ * B = 0,1663 - 0,046*0,22 = 0,1663 - 0,01012 = 0,1562= RL ± ∆ = 0,1562 - 0,046 = 0,1102

VL = ( NOI - (VB*RB) )/ RL = (125 490 328-( 219 626 436*0,1102))/ 0,1562 =101 287 495/0,1564= 648 447 471

· В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям федерального займа (ОФЗ) или еврооблигациям. В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках. Наиболее часто обычно используют ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам.

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Публикации и заметки

Характеристика различных систем оплаты труда и реализующих их механизмов
Оплата труда - это одно из важнейших составляющих управления персоналом. От того, насколько эффективно администрация мотивирует своих работников, зависят и производительность, и экономическая эффективность труда, и прибыльная работа организации. Целью данного курсового проекта является: сф ...

Главное меню

Антиинфляция

Антиинфляция

Дальнейшее продвижение по пути реформ неразрывно связано с решением проблемы снижения темпов инфляции через нахождение наиболее эффективных мер влияния на данный процесс.

Чмтать...

Теория  отраслевых рынков

Теория отраслевых рынков концентрируется на анализе организации продвижения благ и услуг как товаров, обеспечивающей реализацию субъективных целей предпринимателей и потребителей и эффективность экономики в целом.

Экономика

website template image website template image website template image website template image website template image website template image